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第一章 行业概况

物流地产属于工业地产的领域，是谋划专业现代化的物流设施的载体，是房地产开发企业出于对利润的追求，凭证物流企业客户需要，选择一个合适的所在，投资和建设企业营业生长所需的现代物流设施，好比物流客栈、配送中心、分拨中心等等，这里的投资商可以是房地产开发商、物流商、专业投资商
。上世纪80年月，美国ProLogis（原普洛斯，现安博公司）提出物流地产的看法并率先举行实践
。

相比住宅和商业地产，物流地产盈利水平能力相对较低，且治理用度较高，但其优势在于偿债能力强、资产周转率高，谋划业绩稳固，还可以享受工业土地增值的溢价，受政策影响较小
。

现代物流地产的领域包括物流园区、物流客栈、配送中心、分拨中心等物流营业的不动产载体
。同古板的物流地产相比，它更强调理理的现代化、规模效应、协同效应
。

凭证物流效劳功效，参考《天下物流园区生长妄想(2013-2020年)》中对物流园区的分类，主要分为以下四类：

(1)商贸效劳配送型

主要依托大型商贸市场，为商品生意提供仓储、运输、配送、集散等物流效劳，是商贸流通的中心
。其功效明确、行业有很强集聚性
。

(2)口岸效劳型

主要依托口岸口岸优势，举行物流的收支口商业，并且运用现代信息手艺手段，优化整合资源，辐射强化口岸周围物流生长，在对外商业中占有很高比例
。

(3)货运枢纽

主要依托海陆空交通枢纽，实现差别的运输形式相衔接，为大宗货物转换提供配套设施
。

(4)综合效劳型

往往依托商贸流通、市域配送等妄想建设
。位于都会交通节点处，提供采购供应、多式联运、供应链治理
。

第二章 商业模式和手艺生长

2.1 工业链

中国物流地产行业工业链上游的加入者是资源的提供方，包括资金的提供方，土地资源提供方（政府、地产商等）
。工业链中游环节主体是物流地产企业，可分为六类：专业的物流地产企业、古板房地产企业、物流企业、零售企业、金融机构、电商企业
。工业链下游是物流地产的客户，包括电商企业、制造业企业、零售企业、第三方物流企业等
。

2.2 商业模式

市场规模

从物流保管用度规模来看，近几年基于海内物盛行业的稳健增添，拉动物流仓储用度逐年提升
。2010-2019年物流保管用度坚持一连增添态势，到2019年中国物流保管用度抵达5.0万亿元，同比增添7.4%，占物盛行业总用度规模的34%
；从仓储牢靠资产投资完成额增速来看，2012-2016年坚持高增添趋势，但从2017年最先海内仓储牢靠资产投资完成额下降显着，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平
。

整体来看，近几年海内仓储行业牢靠资产投资大幅缩短，但市场规模依旧坚持增添态势，反应出海内物流地产行业从增量市场高速生长转向存量市场转型升级的生长阶段
。

供应现状

基础设施供应进一步增添：凭证物联云仓统计数据显示，阻止2019年底，天下通用客栈总面积超3亿平方米，由于顺应性较强、使用率较高，通用客栈规模也在一直地扩大
。阻止2020年11月末，天下通用客栈总面积超3.21亿㎡，比2019年底增添0.21亿平方米，客栈资源笼罩32个省份，227个都会，7407个园区
。

盈利模式

近年来，随着海内房地产暴利时代渐行渐远，众多古板房地产企业最先追求转型升级生长，物流地产由于其拥有收益稳固性较高、市场危害较小的优点，引起海内地产商的普遍关注
。

另外，凭证CBRE的资料显示，2019年北京、上海、地产的2-3%，其中高标仓的投资净回报率要高于物流地产的平均水平，高标仓建设正逐渐成为古板房地产商和专业物流地产商的投资热门
。

物流地产项目的盈利模式主要包括以下三个方面：

(1)租金收入

租赁效劳包括客栈租赁、装备租赁、衡宇租赁等
。客栈租赁是指谋划者将大型仓储园地租给物流、电商、制造企业等客户
。装备租赁是出租一些装卸装备、运输装备等，甚至是铁路专线这类交通资源
。衡宇租赁是指将园区内的办公室等非物流修建的租赁
。租赁效劳带来租金收入稳固，是物流地产最主要的收入泉源
。

(2)物流增值效劳

在仓储环节中，通过提供装卸搬运、加工以及配送等增值性效劳，获得效劳性收益，基于上述基础效劳，还可以通过拓展供应链金融，获得为中小型企业提供融资效劳的收益
。

(3)资产增值效劳

物流地产开发主体的另外一个收益泉源是资产的升值收益
。这种收益实现的渠道主要有两种：一是资产的出售
；二是资源是市场上市，通过资产的升值预期充分体现，转化为现金流继续扩张
。这部分的收益往往通过筹资行为来实现
。

2.3 手艺生长

在物盛行业专利量申请方面，阻止2021年6月8日，苏州科盛仓储物流装备有限公司申请专利量拔得头筹，高达100件
；随后是广州金睿五金制品有限公司、北京京东尚科信息手艺有限公司、北京京东世纪商业有限公司，申请专利量都突破了80件，划分为92件、85件、84件
。

2.4 政策

物流地产始于上世纪80年月，至今为止已有几十年的历史，我国物流地产起步较晚，但在物流需求推动下生长势头更劲
。

近年来，国家层面起劲出台政策妄想，增强商贸物流基础设施建设、提升仓储效劳水平，推进物流仓储行业康健生长
。

政策主要从降本增效和推动物流枢纽建设两方面增进物流地产蓬勃生长
。一方面，通过减税降费等步伐勉励物流地产生长，如大宗商品仓储用地城镇土地使用税减半征收等物流领域税费优惠政策
。另一方面，前瞻性妄想国家物流枢纽，生长现代化物流网络，如到2020年结构建设30个左右国家物流枢纽，到2025年，结构建设150个左右国家物流枢纽
。

第三章 行业生长及竞争情形剖析

3.1 行业生长

物流地产作为物流基础设施，是物流供应链的主要环节，在提升零售企业物流配送效率，提升消耗体验方面有着主要作用
。物流产品、效劳模式、手艺水一律生长升级，推动着物流地产行业的前进
。

(1)住民消耗水平加速攀升

凭证SIF(苏宁金融研究院)对天下住民实物消耗、效劳类消耗、消耗升级业态、苏宁消耗升级等指标系统的综合剖析后提出的消耗升级指数情形，海内住民消耗升级综合指数从2013年的0.341上升至2019年的0.378，年均增速约1.73%，反应出我国住民消耗水平加速攀升，消耗需求重大
。

(2)社会消耗品零售总额高速增添

2010-2019年中国社会消耗品零售总额年均复合增速凌驾10%，2020年1-11月中国社会消耗品零售总额抵达35.14万亿元，物流地产的基础设施作为零售供应链的中的主要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消耗体验方面有着主要作用，零售市场的高速增上进一步增进物流地产的生长提升
。

(3)物流需求增添优异，支持经济恢复稳固

已往的2021整年社会物流总额335.2万亿元，是“十三五”初期的1.5倍
。按可比价钱盘算，同比增添9.2%，两年年均增添6.2%
。从年内走势看，由于受下半年散发疫情和上年同期基数较高等因素影响，走势前高后低
。一季度同比增添24.2%，上半年增添15.7%，前三季度增添10.5%
。

电商的快速崛起：2015-2020年中国快递营业量规模年复合增速凌驾20%，海内电商的爆发式增添，推动物盛行业的迅猛生长，作为配套施舍的物流地产也随之快速生长
。

3.2 竞争剖析

我国的物流地产行业竞争名堂，泛起出一超多强的时势
；主要由物流地产商、古板房地产企业、电商企业、快递物流企业、金融机构五方组成
；其中一超是普洛斯，行业市场份额为28.5%
；多强代表有万纬、嘉民、宇培、安博等
。从行业梯队看，第一梯队为普洛斯，第二梯队有万纬、宇培、嘉民、平安、宝湾等，第三梯队有乐歌、维龙、新宜等
。

从区域结构看，物流地产商主要结构漫衍在长三角、珠三角、京津冀、成渝地区长江中下游等焦点都会群区域，其中普洛斯与宝湾做到了焦点区域全笼罩
；嘉民以及宇培（中国物流地产）等企业笼罩除了珠三角地区以外的其他四个地区
；易商红木、丰树等企业主要结构长三角以及成都重庆地区
。

从竞争名堂、行业梯队、漫衍区域来看，我国物流地产行业主导实力仍集中在外资专业物流地产商，市场份额相对较量集中，主要得以外资物流地产商富厚的开发运营履历以及雄厚的资金实力，在较早的时间内，结构中国焦点区域的物流仓储，捉住了中国经济高速增添的优异机缘，快速的扩大的市场份额
。

但近年来，随着我国对政策指导，强化物流枢纽建设，优化不对理的种种工业园区，市场迎来新的加入主体，如万纬、顺丰、平安不动产等，纷纷结构物流地产，市场名堂逐渐爆发转变，外资的物流地产市场份额也下降显着，如2015年普洛斯的市场份额为55%，2020年普洛斯的市场份额为28.5%
。

新增的市场加入者，依赖自身的优势，同时与外资开发商并购、合资或战略相助的方法配合发力海内物流地产市场
。与此同时，市场加入者的增添，我国的物流地产市场间的并购也在加速，京东收购中国物流资产、万纬加入普洛斯私有化、中投集团收购黑石集团旗下欧洲物流资产等，物流地产行业规模和网络优势特征显著，只有头部企业更好的施展其运营优势，效劳好宽大客户
。从久远看，我国的物流地产市场最终的胜出者不会凌驾5家，种种加入者最多只能胜出1家
。

3.3 中国主要企业加入者

近几年，电子商务蓬勃生长的推动下，我国仓储地产企业快速生长，除了专业的物流地产企业一连发力外，绿地集团、万科等多祖古板商业地产开发企业进军仓储地产市

；中外州财团纷纷注资中国仓储地产企业，举行战略相助，加大对仓储地产的投入
。凭证感德梁行资料显示，普洛斯是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和效劳商，在现代仓储领域具有绝对的领先职位
。海内物流地产行业整体泛起出一超多强的企业竞争名堂
。

普洛斯

普洛斯作为中国境内最大的物流仓储设施提供商，普洛斯中国现在主要产品为现代仓储物流园，主营营业包括仓储物流园的设计、开发、运营和仓储物流园的物业治理
。2018年以120亿美元的价钱被万科、高瓴等中资财团私有化，私有化之后，万科持股21.4%，厚朴投资持股21.3%，高瓴资源持股21.2%，SMG持股21.2%，中银投资持股15%
；2021年资产治理规模超1100亿美元，普洛斯REITs作为首支物流仓储类REITs在上交所上市
。

阻止2020年12月31日，普洛斯中国在中国43个战略性区域市场，投资、开发和治理着400余个物流、制造、数据中心等基础设施园区，所持有的仓储物流等物业总修建面积约4332万平方米
。其中已建成的仓储物流物业面积约3170万平方米，位居海内现代仓储业第一
。普洛斯的生长得益于其20多年的现代仓储行业开发运营履历，客户口碑优异、保有率高，运营具备规
；⑼缁攀
。

万纬

2015年万纬建设，阻止2021年10月，万纬物流营业结构46城，冷链物流园33个，仓储规模破1100万平方米
。万纬在高标仓储和冷链物流两大营业偏向上已经效劳了凌驾1000家全球领先的品牌企业
。其中，高标库平均出租率为92%，冷库使用率为82%
。

2017年万纬的仓储新增修建面积为334万平方米，可租赁修建面积为482万平方米
；到2020年万纬的仓储新增修建面积为75万平方米，可租赁修建面积为1148万平方米
。万纬经由2017-2018年两年的快速扩张后，2019年、2020年有所放缓
。阻止2021年9月尾，物流仓储已运营项目修建面积818万平方米，其中高标库运营面积769万平方米，冷库运营面积49万平方米
。

京东物流

京东集团2007年最先自建物流，2017年4月正式建设京东物流集团，2021年5月，京东物流于香港联交所主板上市
。京东物流是中国领先的手艺驱动的供应链解决计划及物流效劳商，以“手艺驱动，引领全球高效流通和可一连生长”为使命，致力于成为全球最值得信任的供应链基础设施效劳商
。

现在京东物流在天下运营客栈凌驾1200家，运营面积超2300万平方米（含云仓）
。京东在物流地产结构方面：除了自建外，还通过投资并购，资源化运作的方法来举行，如京东披露与新加坡政府投资公司（GIC）相助配合建设京东物流地产焦点基金、投资易商红木、收购中国物流地产26%股份
。京东建设专门物流地产投资运营部分京东产发，京东产发定位为高质量基础设施物业开发、运营及治理的领军企业
。本文主要剖析京东物流的仓储结构情形
。

第四章 未来展望

进入2021年以来，全球经济苏醒趋势有所增强
。导致全球经济苏醒加速的缘故原由有以下几个方面：

随着天下各国一连常态化防控政策的推进，新冠疫情泛起缓和迹象
；

天下各国均在起劲推进疫苗的接种
。疫苗的接种和新冠新增病例的下行为全球经济苏醒提供了较好的社会情形
；

为了包管经济苏醒，天下各国均继续坚持较强的财务和钱币政策支持力度
。包括美联储以及欧洲央行在内主要蓬勃经济体的超宽松钱币政策仍在一连实验，并继续酝酿新的财务政策支持妄想
。

全球经济苏醒趋好的同时也面临一些不稳固因素：

疫情变异对经济的潜在影响依然保存
；

宽松的钱币政策导致大宗商品价钱过快上涨，全球通胀预期有所升温
；

一连扩张的财务政策导致全球债务危害也有所上升
；

金融市场近期动荡也成为阻碍经济苏醒的主要因素
。

而就中国海内的经济形势而言，新冠疫情防控已进入常态化，一定水平上仍然会影响一些经济活动，但总体而言经济活动已周全重启，加上政府一连推出的种种恢复经济的政策，多项经济指标在2020年3月份以来都泛起了显着回升或者降幅收窄，展现出很强的自我调解能力
。

中国的优质物流设施市场将受到下列增添驱动因素的影响：

(1)可支配收入增多及城镇化历程加速

随着中国经济增添预计日后受日益增添的消耗所发动的增添凌驾以往受中国政府及私营投资发动的增添，物流设施供应已泛起大宗欠缺并一连扩大
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。

(2)中国的电子商务市场日益生长

中国的电子商务工业于2021年继续录得强劲增添
。该增添的主要驱动力其中包括无法知足小城镇对众多产品的需求及中国互联网的使用率一连提高
。中国农村电子商务市场将一连迅猛生长，并且增添率将远高于天下平均水平
。

(3)日益生长的第三方物流市场

第三方物流工业将于2021年继续录得稳固增添
。该增添的主要驱动力包括更高效的物流效劳需求、运输基础设施的快速生长及越来越多的零售商、制造商及其他商家出于节约本钱及效率思量而选择物流外包
。中国政府的目的是进一步降低社会物流总用度与GDP的比率，妄想在2025年之前，将该比率下降至12%左右，实现这一目的需要投入更多的高标准物流设施以提高物流效率
。

(4)有利的政府政策

许多政府刊物强调了物流对中国经济增添的主要性
。例如，中国国家发改委和交通部印发的《国家物流枢纽结构和建设妄想》中提出：中国将进一步优化工业结构和空间结构，预计到2025年将结构建设150个左右国家物流枢纽，使物流业整体一连实现降本增效的目的
。