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第一章 行业概况

“衡宇租赁”指通过正当谋划将自有或第三方所有的衡宇出租给消耗者使用，并获取一定命额的租金收入的行为。该看法主要包括：谋划住房租赁、信息咨询等相关营业的公司。

衡宇租赁的差别分类

衡宇租赁的分类凭证区别的分类标准，衡宇租赁可作如下分类：

凭证租赁衡宇的性子区别可分为公房租赁和私房租赁，也可分为包管性、福利性租赁和市场性租赁。公房租赁又可分为房管部分担的直管公房租赁和企事业单位自管的系统公房租赁。

凭证租赁衡宇的用途区别，可分为栖身物业、商业物业、办公楼及工业物业等租赁。

凭证衡宇的租赁限期区别，又可分为按期租赁、未必期租赁和阶段式租赁。按期租赁是指有确定限期的租赁，租期满即租赁终止。出租人无须作提前通知，承租人到期必需送还租用的物业。现在我国一样平常商品房的租赁都属于此种状态。未必期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可随时要求收回衡宇。我国的公房出租就属于这种状态，但在收回衡宇上会要求国家作出另外安排栖身的要求。阶段式租赁是指双方虽然确定了某个限期，但又约定，双方如没有提前通知终止的状态下可自动续约相统一个时期的一种租赁方法，这种状态也经常泛起在一些商品房的租赁中。

凭证租金的盘算和支付方法区别可以分成毛租约、纯租约以及百分比租约。

按承租人的国籍区别将租赁分为海内租赁和涉外租赁。

衡宇租赁的特点

出租人必需是衡宇权人或其署理人。公民、法人或其他组织对享有权的衡宇和国家授权治理和谋划的衡宇可以依法出租。

衡宇租赁的标的物是作为不动产的衡宇，差别于其他工业，是特定物，不是种类物。

衡宇租赁是双务、有偿的执法行为。在衡宇租赁关系中，出租人和承租人都享有权力和肩负义务。出租人有将衡宇交付给承租人的义务，同时承租人也有向出租人支付租金的义务。

租赁不爆发产权的让渡和转移。衡宇权人只是将衡宇的占有权、使用权、权在租赁时代内有偿地让渡给承租人，承租人并不取得衡宇的产权。

现在，海内从事衡宇租赁的企业抵达110家，从业职员总数约710754。其中，住房租赁在整个衡宇租赁营业中占有较大比重。得益于政策情形、经济情形、及社会情形的支持，中国住房租赁行业在已往几年内履历了稳固增添的生长阶段。2016-2020年中国住房租赁行业市场规模由1.64万亿元增添至2.23万亿元年复合增添率为7.92%。同时，凭证房间规模统计，我国租赁住房类型整体泛起“金字塔”形态，知足年轻人需求的青年公寓占比最大，抵达81%，是租赁住房供应的稳固基石
；租赁式社区占10.7%
；宿舍型公寓占6.9%
；高端公寓比例仅为1.4%。

第二章 商业模式和手艺生长

2.1衡宇租赁工业链

中国住房租赁行业工业链上游包括了衡宇资产提供方、第三方效劳供应商以及金融效劳机构
；现阶段中国住房租赁市场上游衡宇资产的供应仍以疏散式小我私家房源为主，而集中式住房租赁房源的市场体量仍较小。中国住房租赁行业工业链中游包括了古板住房租赁中介、互联网住房租赁平台和长租公寓谋划商
；虽然C2C模式仍是住房租赁市场最主要的商业模式，但长租公寓谋划商的B2C/B2B商业模式则更具商业价值。中国住房租赁行业工业链下游的租房消耗者包括小我私家租客、家庭租客和企业租客
；年岁区间在21一30岁的新生代青年小我私家租客是现在中国住房租赁市场的主要消耗群体

2.2商业模式

现在中国的衡宇租赁市场，主要有三种运营模式：以青客等品牌公寓为代表的重资产合租模式
；以龙湖冠寓等开发商矜持物业为代表的重资产单间模式
；以城城找房为代表的，以不动产治理为焦点的轻资产托管模式。

重资产合租模式

赚差价的重资产合租模式，也叫合租公寓或长租公寓，市场关注度最高，其实质上是做专业化的“二房东”，海内大都此类公司在运营中因大宗资源被占用，资金链经常处于绷紧状态，大都企业连年亏损，个体企业甚至早已资不抵债，一再爆雷。究其基础缘故原由，在于此模式自己保存的先天短板，通过从业主手中租赁衡宇，签署3到10年的租期，统一装修后再将衡宇出租给租客，主要盈利方法是赚取房租差价，但获客本钱、装修本钱、运营本钱已占差价的八至九成。

其“租金贷”的运营模式，无形中为市场埋下一个大地雷：通过高欠债、重资产扩张的合租公寓，实质上是用原本属于业主的未来租金，增添杠杆扩张市场，而一旦资金链断裂不可向业主支付房租，租户则成为最终的“冤大头”，不但被“扫地出门”重新找房，还要继续向金融机构送还贷款。2019年12月25日，六部委联合出台文件严控“租金贷”，避免形成资金池。文件明确划出红线：“租金贷”收入占比不可凌驾租赁企业租金收入的三成，羁系一直收紧的紧箍咒，将使合租公寓的资金压力变得越发极重。

重资产单间模式

现在，开发商矜持的公寓以集中式单间为主，也叫集中式公寓。从都会妄想来看，未来54亿平方米的有用租赁需求，能知足开发商谋划公寓的集中式物业或土地寥若晨星，有先天的资源瓶颈，不但仅从房源数目上难以解决一、二线都会已抵达50%以上的租房比例，并且单间的房型也无法解决“住有所居”的家庭栖身问题，事实只身白领不是衡宇租赁市场的主流人群。

同时，2019年3月，同策研究院宣布的《2018-2019年房企融资白皮书》显示，去年整年，房企的到位资金规模仅为165963亿元，在钱币政策的影响下，绝对值虽然同比2017年增添6.4%，增速却相比2017年的8.2%回落1.8个百分点，相较于2016年最高点15.2%的增速回落8.8个百分点，自2018年下半年以来，开发商融资主要，欠债压力大已是常事，加之羁系趋严，销售下滑，需要做出一些舍弃。

轻资产托管模式

以轻资产托管为主的整租模式，商业模式的基础在于业主将衡宇委托专业托管公司举行治理，托管公司为业主提供租客筛选、条约签署、资产交割、租金催收、到期盘货、家具家电维修、房间保洁、产权办理、物业协调、衡宇装修翻新、二手房生意等托管效劳。业主承
？兆馕：，业主和租客以年为单位按房租收益支吩咐管公司约定的效劳用度，一样平常为租金生意额的20%左右。别的，托管公司遵照不打阻遏、不刷新，到期原样返还，现状出租等谋划原则，大大降低了谋划危害及运营本钱。

轻资产托管模式通过规
；，打造出流量产品、盈利产品、孵化产品，使托管公司的现金流、净利润一直提高。以不动产治理为切入点，通过跨界谋划，构建生涯效劳生态，打造盈利增添极：与衡宇中介相助，效劳业主、租客举行二手房生意效劳
；与包管行业相助，为业主、租客提供工业包管效劳
；与家政企业相助，为租客和业主提供保洁、维修、保姆等效劳
；与家装公司相助，为业主提供装修、翻新效劳
；与房地产开发公司相助，为投资型业主和刚需租客提供优质的房源信息。

2.3手艺生长

引入区块链手艺作为底层手艺包管，搭建基于区块链手艺的漫衍式衡宇租约治理系统，产出房源信息、产权信息、条约信息、生意信息等租房治理营业系统。区块链底层平台对租赁及履约数据举行存证，包管数据果真、透明、不可改动，数据全程加密处置惩罚及多级秘钥包管数据使用时抵达最小粒度授权的特征，真正做到“我的数据我做主”。

住房租赁积分系统是以住房租赁治理平台为依托，以区块链平台以及块数据平台作为底层数据支持，使用积分决议引擎，连系住房租赁积分评价系统，产出应用于住房租赁场景的综合积分计划。住房租赁积分系统将租赁数据和履约数据盘算获得的积分上链，包管基于智能合约的积分账户系统的公正、公正，并对盘问数据举行严酷控制，凭证授权解密数据，让每一笔盘问行为均存证，使得盘问历史被客观纪录。无论是用户端，照旧新区政府治理端，其数据均基于区块链平台和块数据平台作为焦点，将衡宇租赁各环节数据上链后，为衡宇租赁双方
；じ髯哉比ㄒ嫣峁┌。

现在，行业中已有头部企业起劲研发海内不少行业企业已最先深入基于区块链的衡宇租赁系统计划，起劲结构相关市场，“智慧租房”是可预见的未来生长趋势。

2.4政策羁系

衡宇租赁行业主管部分包括住建部、发改委等，其自治机构主要是衡宇租赁行业协会、中国房地工业协会等。

相关政策

国务院宣布政策、十四五妄想、政府报告、向导讲话等都有对衡宇租赁行业做了一些纲要性的指导，合理的解读能够为该行业做出好的生长指引。同时，也多次出台有关衡宇租赁行业的利好政策。

第三章 行业生长驱动因素及危害剖析

3.1行业生长

2021年30个重点都会平均租金累计上涨4.2%，都会间市场分解显着。住房租赁市场整体租金水平稳步上涨。2021年，我国统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会生长效果展现，住房租赁市场从疫情负面影响中逐渐恢复。2021年天下重点30城平均租金坚持稳步上涨，年度累计上涨4.2%。都会间租金体现分解显着。从租金绝对水平看，焦点都会租金处于较高水平。2021年12月，在天下重点30城中，一线都会平均月租金为70.5元/平方米，远高于二线都会月租金水平（29.0元/平方米）。

90平方米以下中小户型租赁房源供应占比近七成。凭证中指监测的市场挂牌房源数据，2021年，天下重点30城租赁房源供应结构以中小户型为主，90平方米以下房源供应占比近七成，其中，30—60平方米和60—90平方米租赁房源供应占比划分为26.7%和29.2%。分梯队看，一线都会小面积租赁房源占比高于二线都会，一线都会60平方米以下租赁房源供应占比为40.3%，二线都会为36.0%。详细都会来看，杭州60平方米以下房源供应占比达53.7%，是重点30城中唯一凌驾50%的都会
；深圳60平方米以下房源供应占比达49.7%，比重显着高于北上广。

3.2驱动因素

（1）政策利好

从2015年国家最先鼎力大举支持住房租赁市
；2016年底中央提出“屋子是用来住的”
；2017年各地麋集出台楼市调控政策，鼎力大举生长租赁市
；同年，九部委发文在广州等12个都会试点，广州率先打出“租售同权”，紧接着深圳、武汉等50多城出台生长租赁政策。

（2）购房门槛变高

随着生齿一直流入，各大一、二线都会的生产力和消艰辛都一直在增强．可是与此同时，土地供应相对主要，二线都会房价快速增添较为稳固，房价、控制投契性购房，各地政府也相继出台住房限购政策、然而关于在这些都会事情的常住非户籍生齿来说，期待买房的年限变长，购房难度越来越大。因此，大部分未知足购房条件的流感生齿只能以租房形式解决住房需求，这为住房租赁市场提供一连的动力。

从房价收入比来看，2021年上半年度北京、深圳、上海、广州的房价收入比均在40或30以上．普遍高于国际其他一线都会10-20左右的区间水平。中国一线都会高房价居高不下，使大宗在一线都会事情的新市民、青年群体面临购房难题的问题，而这一问题又势必推动这些都会的住房租赁需求。

（3）科技入局

金融和互联网巨头纷纷加入战局：支付宝正式推出信用租房模式
；中国银联与沈阳、武汉签署住房租赁效劳平台相助协议
；京东成为北京住房租赁市场支持平台相助方
；建设银行深圳分行联合房企推出可租赁房源，开发了“按居贷”等20多项住房租赁金融产品，自带金融和互联网光环的行业巨头作为新兴实力进入住房租赁市场。预计后续还将有更多极具影响力的主体进入市场，加速租赁市场生长厘革。

3.3行业危害剖析和危害治理

情形危害

该行业与宏观经济和国民生涯细密相关。2021年，海内外危害挑战依然严肃重大，新冠疫情对人民生涯、经济运行仍然造成不可忽视的影响。同时，企业针对房地产行业出台的多项相关政策，也对行业康健生长提出了更高要求。2021年房地产行业下行趋势显着。

项目开发危害

在项目开发历程中，要做到严守清静与质量底线、严酷本钱与票鹄胛理清静准时完成项目开发目的面临挑战。修建主材供应不实时、施工职员劳动熟练度缺乏、劳动力缺乏、劳资纠纷、清静意外事故、自然灾难、卑劣天气等因素，均可能带来工程进度、项目本钱、衡宇质量和客户知足度等危害。现在房地产行业修建原质料大幅涨价，建安本钱增添，项目利润水平将被进一步缩减。部分供应商因资金问题难以正常履约，泛起供货不实时征象，影响项目工期。新冠疫情依然保存不确定性，常态化疫情防控下，可能导致项目无法正常交付的危害，对公司谋划业绩和品牌声誉造成影响。

危害治理

依赖稳健财务与谋划战略多次履历行业波动。为了更好地顺应情形转变，企业要坚决贯彻落实审慎的财务政策，坚持以现金流为基础，审慎投资，聚焦市场需求坚实、远景清朗的营业。坚持为最普遍的客户群体，提供客户愿意买单的好产品、好效劳。同时通过精益运营提升公司的效率和效益，确保谋划稳健和增强自身应对外部情形不确定性的能力

公司可以建设项目开发历程中的质量、进度、清静、质料、本钱治理等系统。各事业集团/事业单位和一线营业单位的工程治理职员实时对清静生产、工程质量、工程进度等情形举行监控。公司实验严酷的供货商评审和工程变换管控机制，动态跟进供应商谋划情形及工程情形，完善施工清静包管步伐，并设置明确的审核指标。别的，公司应该起劲提升项目治理的科技化水平，致力于工艺改善，落地智慧工地，一连推进工业化和智能化制作系统，普遍应用工程治理IT工具，在包管施工清静基础上提高施工质量和治理效率。

第四章 行业竞争情形剖析

4.1竞争剖析

德国、美国等国家的住房租赁市场生长较早,在政府和市场双方作用的情形下,租赁市场十分活跃,着实践模式和生长履历值得借鉴。本文试图通过较量外洋与海内典范衡宇租赁的实践模式,剖析我国衡宇租赁市场的生长远景和潜在误差。

外洋：规模经济，金融支持

在美国房地产上市企业中，房地产出租企业是主要部分，同时，在美国房地工业内，房地产出租业也是规模最大的行业，占美国房地产收入的31．97％，为最大份额。房地产出租行业中，房地产资产是主要资产，由于其高度依赖恒久资金，而房地产直接投资者可以通过购置房地产出租企业的股权来实现投资效益。房地产出租行业中的机构出租人十分活跃，主要得益于规
；被头康夭诘闹С。

机构出租人主要谋划公寓，2013年美国公寓数目排名前10的房地产出租企业，它们谋划的公寓数目为天下6．7％的公寓存量。美国机构化出租人的一个公寓项目的公寓数目往往凌驾200套，而其只需要不到10名治理职员。规
；被梢燥蕴骋坏厍⒌奈拗霸笔，可以集中采购维修品，利于降低机构出租人的谋划本钱，且树立优异的品牌形象，增添经济效益。
房地产全融使美国的机构出租人获得生长，并支持了它们的规模扩张，房地产信托投资基金(REITs)是房地产全融的一个主要渠道。关于机构出租人来说它带来要的融资支持，有助于解决机构出租人融资难的问题，关于机构投资者来说则通过住房租赁营业的稳健谋划获得了可观的收益，拓宽了投资者的融资渠道。

海内：衡宇租赁行业基本较浅，机缘与挑战并存

我国现阶段，住房供应与需求保存结构、户型、租购的结构性矛盾。局部地区保存新建商品住房库存大、去化周期长，群众需求与供应户型错配，租购比例不对理等问题。

海内外衡宇租赁业比照

凭证以上对海内外衡宇租赁业的剖析，可以从中看出由于我国衡宇租赁行业起步较晚，与国际偕行相比还保存着较大缺乏，详细体现在以下方面：

海内规
；夥渴谐〗衔杖。在日本，租赁衡宇有八成以上是由专业机构统一运营治理。而凭证我国住建部数据，现阶段一、二线都会租房比例已抵达50%以上，而规
；》孔饬奁笠凳谐》荻罱2%，品牌租赁机构更是寥若晨星，衡宇租赁市场生长空间重大。现在，我国租赁企业渗透率仅为2%，远低于蓬勃国家水平。蓬勃国家衡宇租赁供应市场中，专业化的衡宇租赁公司是出租领域中最主要的主体。凭证美国人调局统计，大部分地区衡宇租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上。

租赁企业抗危害能力弱，租赁基本权力包管缺乏。已往几年快速增添的租赁企业基本不牢，运营本钱高，融资能力弱，受市场波动影响大。行业缺乏危害阻遏机制，缺乏对租金支付和使用的羁系，一端资金泛起问题就会导致整个资金链断裂。租赁基本权力包管缺乏，部分社区对租户举行歧视性治理，损害租购并举。大都会公共租赁住房生长滞后于现实需求，非户籍流感人囗仍然游离在包管之外。

4.2中国企业主要加入者

万科企业股份有限公司

建设于1984年，经由三十余年的生长，已成为海内领先的城乡建设与生涯效劳商，公司营业聚焦天下经济最具活力的三大经济圈及中西部重点都会。2016年公司首次跻身《财产》“天下500强”，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年、2020年和2021年接连上榜，划分位列榜单第307位、第332位、第254位、第208位和第160位。

深圳市振业（集团）股份有限公司

是深圳市国资委直管的国有控股上市公司，建设于1989年5月，1992年在深交所果真上市，是深圳市19家具备房地产开发一级资质的房地产企业之一。集团凭证“驻足深圳，结构天下”的生长思绪，已基本形成了以深圳及周边地区为中心，以广州、长沙、南京、西安、天津、惠州、南宁等都会为重点，并向周围辐射的天下性战略结构。2020年，集团总资产154.35亿元，净资产78.38亿元，净利润9.03亿元。净资产收益率12.26%，资产欠债率49.22%。集团人均创收1103.16万元，人均创利278.78万元，人力资源投资回报率781.38%，均位于海内偕行业前线。

重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司

是一家涉及地产开发、物业效劳和金融投资等领域的大型控股集团，是上市公司金科地产集团股份有限公司（股票代码：000656）一级母公司。集团总资产近4000亿元，一连多年荣膺中国企业500强，位列重庆企业100强第1位。

4.3全球主要竞争者

三菱地所集团

是一家通过以办公大楼、住宅、商业设施为首的房地产开发来打造都会的龙头企业。将“关恋人的实力。关爱都会的实力。”作为品牌口号，在日本、在外洋，致力于创立新的价值，为了实现可一连增添一直挑战。

圣莫德文地产有限公司

是一家总部位于英国的房地产投资和开发公司，专门从事布朗菲尔德土地和都会情形。它的总部设在伯明翰并在英国设有四个地区效劳处网络。它列在伦敦证券生意所并且是富时250指数。在2016年6月，该公司签署了位于美国的SprayStreetQuarter的开发协议伍里奇，与诺丁山衡宇局（NotingHillHousing）合资建设的一个再生项目，旨在建设一个混适用途开发;奇彭纳姆（Chippenham）门户威尔特郡，占地79英亩，将生长成为一个100万平方英尺的工业园区。

福雷斯塔

福雷斯塔的愿景是成为天下领先的住宅地块开发商。福雷斯塔在地理上是多样化的，在财务上是强盛的。该公司与美国最大的住宅修建商D.R.Horton的战略关系增补了Forestar的愿景，即建设社区，改善社区住民的生涯，同时为股东，商业同伴和员工创立价值。阻止2022年3月31日，Forestar正在23个州的53个市场生长社区。

第五章 未来展望

未来衡宇租赁行业具有较大生长潜力：

第一，专业化运营机构将崛起。从国际生长履向来看，随着人们收入水平的一直提高，将会越发注重租住品质和效劳，租赁市场化、机构生长将成为住房租赁市场生长的主要趋势。随着我国住房租赁制度的一直完善，租赁金融的一直成熟，专业化的运营机构崛起将是时势所趋，B2C的份额将一直增添，龙头企业市占率将会一直提升。同时，随着矜持地块和整体土地的一直入市，集中式长租公寓的房源数目将会快速增添。

第二，全人群、全生命周期租房需求将爆发。位于租房生命周期差别阶段的租客需求保存差别化，会促使整个住房租赁行业爆发分解和细化。尤其是在房价较高、买房肩负较重的大都会，将会有更多处于差别阶段的租客爆发的差别租赁需求，产异化的生长能够更好的知足差别租客的需求，从而也能够带来整个行业规模的一连提升。预计到2026年，我国住房租赁市场规
？傻执3.5万亿。